【案例简介】
申请执行人A公司与被执行人B公司借款合同纠纷案件，法院判决申请执行人A公司作为抵押权人，对登记在被执行人B公司名下的一套房产（以下称案涉房产）在债权范围内享有优先受偿权。
执行过程中，法院作出执行裁定书，裁定拍卖或变卖登记在被执行人B公司名下的上述案涉房产。
案外人C某称，其作为异议人请求中止对登记在被执行人B公司的案涉房产的查封、评估、拍卖(变卖)措施。事实与理由：2021年8月，异议人与被执行人B公司签订商品房认购书合同，约定异议人认购被执行人B公司的案涉房产，认购价格为130多万元，认购书签署后1-3个月内签署《商品房买卖合同》。认购书签署后，异议人已以银行转账方式支付购房款110多万元。但经多次催问，被执行人B公司均拖延签署《商品房买卖合同》及办理转移登记手续。故，异议人暂未支付余款24多万元。2021年12月开始，异议人实际占有上述房屋，交纳水费、电费等，并已进行装修，居住。2024年3月，法院拟对上述房屋启动评估、拍卖(变卖)措施，并张贴公告。异议人后知悉公告内容。异议人与被执行人B公司的认购书已具备商品房买卖合同的主要内容，且已支付大部分房屋价款，实际占有使用房屋。异议人系房屋实际权利人，法院查封、评估、拍卖(变卖)上述房屋行为已侵害异议人合法权利。
法院查明，案涉房产登记的权利人为被执行人B公司，占有份额为单独所有，不房屋面积为170.89平方米，房屋用途为住宅，登记日期为2019年1月。该房产于2022年1月办理抵押登记，抵押权人为申请执行人A公司。
另查明，异议人C某在同个楼盘还有另外一套房产，面积为302.8平方米，房屋用途为住宅，登记日期为2019年8月，尚未进行装修。
【争议焦点】
本案中，案外人C某是否享有可以排除抵押权人强制执行的物权期待权。案外人C某对案涉房产的权利，是否能对抗申请执行人A公司的抵押优先受偿权，是否能排除执行。
【案例评析】
本案的争议焦点关键在于案外人C某对案涉房产是否具有可排除执行的权利，是否符合法律规定条件。
一、本案中，案涉房产登记的权利人为被执行人B公司名下，且根据已发生法律效力的民事判决书，申请执行人A对被执行人B公司名下案涉房产在债权范围内享有优先受偿的权利。
本案案外人C某虽在法院查封案涉房产前已与被执行人B公司签订了认购书，但是，并未签订其他合法有效的书面买卖合同，且一直未办理备案登记，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（一）项规定。
二、在案外人C某购买案涉房产前，法院已查明其名下已登记有其他的房产，且该房产用途为住宅。
本案中，案外人C某在名下已有用于居住房产的情况下，未对该房产进行装修，而是另行花费大额资金购买案涉房产，可见案涉房产并非案外人作为商品房消费者基于生存权、居住权的需要而购置。
案外人C某所作的上述陈述并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（二）项规定的所购商品房系用于居住且买受人名义下无其他用于居住的房屋的情形。
本案中，案外人C某并不享有可以排除抵押权人强制执行的物权期待权。案外人C某对案涉房产提出异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行民事异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，不足以排除执行，其异议请求不能成立，故申请执行人A公司可请求法院依法驳回案外人的所有异议请求。
【法律规定】
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
作者：陈锐东律师
