“我想把房子过户给儿子，可又怕他拿到房就不管我了，该咋整？”这类咨询，在我们律师的日常法律服务中并不少见。老人们揣着“传家”的心意，却藏着“养老”的顾虑——毕竟，房子往往是老人晚年最坚实的依靠，一旦过户后子女变脸，晚年生活可能陷入被动。就像下面这个案例，老人当初无偿把唯一住房赠与儿子，结果儿子不仅不赡养，还在离婚时把房子给了前妻，最后老人连住的地方都要被人“腾退”，官司败诉，老人的归宿又在何方？
2014年，周某和儿子徐某签了份《房屋买卖协议》，名义上是“买卖”，实则是无偿赠与——老人想把自己唯一的房子过户给儿子，图个晚年有人照料。随后，双方办了公证，房子也顺利过户到徐某名下。可让老人没想到的是，刚过户一个月，徐某就开始“变卦”：从2014年8月起，他不再履行赡养义务，后来干脆因为家庭矛盾搬了出去，对老人不管不问。更让老人措手不及的是，2015年11月，徐某和妻子王某离婚，离婚协议里直接把这套房子分给了王某。直到2016年3月，王某起诉要求周某腾退房屋，老人才知道自己的房子“易主”了。她急得立刻起诉，想撤销当初的赠与把房子要回来。但法院的判决却让她失望了：因为老人2014年8月就知道儿子不赡养，却直到2016年6月才起诉，超过了法律规定的“1年撤销权期限”，最终败诉。
好好的房子送给儿子，赡养没落到，最后连住的地方都没了。老人的困境与无奈提醒我们：给房子前，有些“后手”必须提前做。
第一步：义务“写死”在纸上，别信“口头保证”
很多老人觉得“都是一家人，口头说说就行”，但真到子女不履行义务时，“口头约定”在法庭上几乎没用。本案中周某就是因为没明确“赡养和赠房的关系”，后来想维权都没直接依据。
律师建议：签一份《附义务赠与协议》，白纸黑字写清：“子女需每月支付赡养费XX元、每周探望至少1次、老人住院时需亲自照料；若连续3个月不履行义务，老人有权撤销赠与，收回房子。”义务一定要“具体、可查”：比如赡养费别只写“适当支付”，要明确“每月15日前付2000元到老人银行卡”；探望别写“经常来看”，要写“每周六上午陪伴至少3小时”。越具体，后续才能越容易证明子女“没做到”。
第二步：别让房子一次性全归子女，留个收回的底气
周某的房子直接过户给儿子，当儿子不赡养时，她想收回却因“超过期限”输了官司。其实，老人可以通过“延缓过户”或“保留权利”，让自己握有“主动权”。
律师建议：延缓过户是指先去公证处办“附义务赠与公证”，协议里写明“子女履行赡养义务满五或十年后，再办理完全过户；若中途不履行，公证失效，房子仍归老人”。公证后的协议法律效力强，子女想耍赖也难。保留权利是指给房子设“居住权”，不管是否过户，都可以先与子女签一份协议，然后去不动产登记部门办理“居住权登记”，明确老人在世时，有权永久在这套房子里居住，子女哪怕卖了房，也不能赶老人走。有了居住权，至少能保证“房子给了，家还在”。
第三步：证据攒在手，维权心不慌
周某虽遭遇儿子不赡养的困境，但官司却未因此胜诉，法院没法仅凭“口头陈述”支持她。老人要记住：“空口无凭，证据为王”。
律师建议：以下证据至关重要，已经有的，妥善保存；还没有的，及时增补。第一类书面证据，包括但不限于：赠与协议、公证书、子女写的《赡养承诺书》，甚至子女承认“没履行义务”的微信聊天记录、短信（比如“妈，这个月赡养费我先欠着”）等。第二类履行证据，包括但不限于：子女没给赡养费的银行流水、邻居或社区工作人员的证言、老人自己付医药费的票据等。特别提醒：一旦发现子女不履行义务，要在一年内找律师维权（参考本案例的“一年撤销期”）。别想着“再等等，也许子女会改”，法律不等人，逾期可能就没机会撤销赠与了。
老人把房子过户给子女是爱的体现，但这份爱不该变成无底线的付出。提前用协议把义务和权利说清楚，不是不信任子女，而是给晚年生活加一道“保护网”。毕竟，老人的安全感，既要靠子女的孝心，更要靠自己提前做的准备。房子可以给，但日子要过得踏实——这才是“传家”的真正意义。
撰稿人：程星
